6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun amacı adı geçen kanunun birinci maddesinde belirtilmiş olup risk grubunda bulunan binaların yenilenerek güvenli hale getirilebilmesi gayesiyle tarafları teşvik edecek düzenlemelerin yapılmasıdır. “Kentsel Dönüşüm” adı verilen işbu uygulama kapsamında yürütülen faaliyetler nedeniyle, adı geçen kanun ve ilgili kanunun uygulanması amacıyla yürürlüğe giren yönetmelik ile hak sahiplerine birçok harç, vergi ve ücretlerden muafiyet, kira yardımı vb. haklar tanınmıştır.

Bu kapsamda hak sahiplerine tanınan en önemli hakların başında harç, vergi ve ücretlerden muafiyet gelmektedir. Söz konusu muafiyet, 6306 sayılı Kanunun 7. maddesinin 9. Fıkrasında ele alınmış olup; ilgili kanun uyarınca yapılacak olan ve Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve dönüşüme konu yapıların inşası işini yüklenen müteahhit ile malik ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerinden birinin taraf olduğu;

• Bu Kanun kapsamındaki taşınmazların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,
• Bu Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların malik, işi yüklenen müteahhit ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerine ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,
• Bu Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, bu Kanun kapsamındaki parsellerde veya alanlarda veya söz konusu parsel ve alanların dışındaki parsellerde yeni bir yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması veya ipotek tesis edilmesi işlemleri,
• Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların işi yüklenen müteahhit, Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve bunların iştirakleri tarafından gerçekleştirilecek ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,

Adı geçen kanunda belirtilen harç, vergi ve ücretlerden muaftır. Aynı şekilde 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 16. Maddesinin 9. Fıkrasında da: “Kanun kapsamındaki vergi,  harç ve ücret muafiyetleri, uygulama alanındaki mevcut yapıların imar mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın, Kanunun 7 nci maddesinin dokuzuncu ve onuncu fıkraları ile bu maddenin on ila on ikinci fıkralarında belirtilen şartlar dâhilinde uygulanır.” Yer almaktadır.

Yer verilen hükümlerden açıkça görüldüğü üzere, 6306 sayılı yasa kapsamında inşa edilen binalarda kain bağımsız bölümlerin hak sahiplerince uygulama öncesi ilk satışları ile yıkılıp yeniden yapıldıktan sonraki ilk satışlarında adı geçen kanun ve yönetmelikte belirtilen ilgili harç, vergi ve ücretlerden muaftır. Mevzubahis muafiyet sağlanan harç, vergi ve ücretler ise aşağıdaki gibidir:

• Noter harcı,
• Tapu ve kadastro harçları,
• Belediyelerce alınan ücret ve harçlar,
• Veraset ve intikal vergisi,
• Damga Vergisi Kanunu uyarınca damga vergisine tâbi kâğıtlar sebebiyle alınan damga vergisi,
• Kullandırılacak kredilerden dolayı lehe alınacak paralar sebebiyle 13/7/1956 tarihli ve 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu uyarınca alınması gereken banka ve sigorta muameleleri vergisi,
• Kurum ve kuruluşlarca döner sermaye ücreti adı altında alınan bütün ücretler ile riskli olarak tespit edilen yapı ile bu yapının yerine yapılacak yeni yapıya ilişkin olarak belediye meclisi kararı ile belirlenen ve alınan her türlü ücret.

Tüm bu hukuki düzenlemelere rağmen ve mevzubahis hükümler açık ve net olmasına karşın, ilgili tapu müdürlükleri ve vergi daireleri tarafından tapu harçları alınmaya devam edilmektedir. Mevzubahis bu durum açıkça hukuka ve kanun hükümlerine aykırılık teşkil etmekte olduğundan; işbu kanun kapsamında muaf olan hak sahipleri, ödemiş oldukları harçları faizi ile birlikte iadesini talep edebilecektir.

Bir başka deyişle, kentsel dönüşüm bölgesinde inşa edilen binadan; müteahhitlerden daire satın alan tüketiciler, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsalarını müteahhitlere vermiş mülk sahipleri ve inşaatı yapan müteahhitler bu kapsamda haksız ve yersiz olarak ödemiş oldukları ancak ilgili kanun ve yönetmelik ile muafiyet sağlanan harç, vergi ve ücretlerini faiziyle birlikte iade alabilirler.

Muafiyet Kapsamında Olmasına Rağmen Hak Sahiplerinden Haksız Ve Yersiz Olarak Tahsil Edilen Harç, Vergi Ve Ücretlerin İadesi İçin Başvuru Yolları:

Haksız ve yersiz olarak ödeme yapan hak sahiplerince öncelikli olarak gerekli belgelerin toplanması ile ödemesi yapılan miktarın iadesi için vergi dairesine başvurulması gerekmektedir. Söz konusu gerekli belgeler: Vergi tahsil alındısı aslı, Tapu seneti sureti, Riskli yapı belgesi, Riskli yapı muafiyet belgesi ve Sözleşme sureti.

İlgili vergi dairesine başvurulması akabinde, vergi dairesi tarafından 30 gün içinde cevap verilmesi gerekmektedir. Vergi dairesi tarafından 30 günlük kanuni süresi içinde cevap verilmediği veya herhangi bir olumsuz cevap verildiği takdirde; işbu ret veya cevap verilmemesi üzerine oluşan zımnen ret işlemine ilişkin Gelir İdaresi Başkanlığı’na şikâyette bulunulması gerekmektedir. Aynı şekilde Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından da 30 gün içerisinde cevap verilmesi gerekmekte olup kanuni 30 günlük süre içerisinde cevap verilmediği veya herhangi bir olumsuz cevap verildiği takdirde 30 gün içerisinde yetkili Vergi Mahkemesi’ne dava açılması gerekmektedir.

NOT: 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 10. Maddesinde düzenlenen “zımnen ret” uygulaması gereğince, ilgililerin haklarında idari davaya konu olabilecek bir işlem veya eylemin yapılması için idari makamlara başvurması akabinde işbu hükümde belirtilen kanuni 30 günlük süre zarfında ilgili kurum tarafından herhangi bir cevap verilmediği takdirde istek reddedilmiş sayılacaktır.

Önemle belirtmek gerekirse, kentsel dönüşüm uygulamasında muafiyet kapsamında olan vergi, harç ve ücretlerin iadesinin talep edilmesi Vergi Usul Kanunu’nun 126. maddesinin yollamasıyla uygulanan madde 114 uyarınca 5 yıllık zamanaşımı süresine tabi olup ilgili başvurunun ödeme tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde yapılması gerekmektedir.